Машканта — ипотека в Израиле
Жилищное ипотечное кредитование в Израиле — тема очень объемная и многогранная. То, как брать машканту и правильно ее выплачивать, сильно зависит от ситуации каждого конкретного заемщика. Поэтому мы дадим общую картину того, что такое ипотека в Израиле для нового репатрианта.
- Что требует банк для одобрения машканты
- Какой размер первоначального взноса по машканте
- Чистота кредитной истории у банков Израиля
- Как подавать запрос в израильский банк и торговаться при машканте
- Какие бывают выплаты процентов по машканте («маслюлим»)
- Как банк вычисляет процент по машканте
- Кто такой опасный клиент для банка в Израиле
- Как выгодно брать машканту
Что требует банк для одобрения машканты
Есть два обязательных условиях для получения ипотеки в Израиле:
- Первый взнос в размере не ниже 25% стоимости жилья.
- Постоянный официальный доход, позволяющий выплачивать машканту.
Касательно второго пункта Банк Израиля имеет закон, по которому ежемесяцные выплаты по машканте не могут быть выше 45% от дохода. Исходя из этого делается калькуляция и вычисляется максимальная рыночная стоимость жилья, которую банк готов одобрить для ипотечного кредитования. Если же человек уже набрал других кредитов, то их сумма в шекелях вычитается из указанных выше 45%. То есть если максимальная выплата по машканте определена в 5000 шекелей, а человек уже закредитован на 1000, то итоговую сумму ипотеки израильский банк пересчитает исходя из выплат машканты по 4000 в месяц.
Цифра в 45% во многом условна. На практике банки стараются одобрять машканту, где выплаты не превышают 35% от месячной зарплаты, особенно если идет речь о клиентах со средним доходам. Однако финансовые консультанты рекомендуют брать ипотеку, выплаты по которой не будут превышать 30%.
Какой размер первоначального взноса по машканте
Объемы зависят от наличия недвижимости у клиента:
- 25% — если нет своего жилья (что чаще всего бывает у новых репатриантов);
- 50% — есть свое жилье, выступающее как залог;
- 75% — есть свое жилье, что клиент намерен продать в зачет ипотеки в течение двух лет.
Чистота кредитной истории у банков Израиля
Перед подачей заявления на машканту следует полностью закрыть все ссуды и кредиты. Например, новый репатриант в первый год жизни в стране оформил себе кредитную карту для покупки продуктов, что после была заблокирована за ненадобностью, но документы о закрытии не пришли — в итоге кредитная компания, где карта была оформлена, не получила от банка положенные выплаты. Клиент уже успел сменить несколько съемных квартир, письма с требованием погасить долг не его новый адрес уже не приходят. В итоге он остается в базе данных как должник с испорченной кредитной историей, которому банк отказывает в ипотеке.
Как подавать запрос в израильский банк и торговаться при машканте
Израиль это страна Востока, где торг уместен не только на рынке. Поэтому запрос лучше подать сразу в 2-3 банка, не стесняться заявлять их сотрудникам об этом и смело торговаться.
Однако прежде торга надо детально изучить, из чего состоит конкретная машканта и как формируются ее выплаты. Тем более что их структура теперь усложилась.
Какие бывают выплаты процентов по машканте («маслюлим»)
Прайм — процент, привязанный к учетной ставке Центробанка Израиля. С 2011 года он может составлять не более трети от общей структуры машканты.
Постоянный процент — может быть привязан к инфляции либо нет. Обычно дешевле первый вариант. Но ее минус в том, что при высокой инфляции выплаты быстро растут, как и сумма долга. Поэтому машканту с постоянным привязанным процентом лучше брать на короткий срок — до 5-7 лет где фактор инфляции не так критичен.
Переменный процент — ниже постоянного. При взятии машканты он рассчитывается из текущей ставки Центробанка и замораживается на 5 лет. По их истечении цифра пересматривается по состоянию на текущий момент (в сторону либо увеличения, либо снижения по ситуации), после чего опять замораживается на этот же срок. Проблема в том, что при повышении ставки растут и ежемесячные выплаты. Так, весной 2023 года Центробанк поднял учетную ставку до 4,5% — это самая высокая цифра за последние 16 лет. Поэтому переменный процент подойдет тем, у кого есть средства в сберегательном фонде («керен иштальмут»), ожидается наследство либо иные обстоятельства — и клиент уверен, что он либо закроет ипотеку за 5 лет, либо повышение выплат не ударит по его карману.
Как банк вычисляет процент по машканте
Существует внутренняя балльная система, что берет на карандаш все факты биографии и обстоятельства жизни клиента. Сюда входит возраст, доход, семейное положение, наличие братьев и сестер, стаж проживания репатрианта в Израиле и даже время службы в армии.
Кто такой опасный клиент для банка в Израиле
Опасность заявителя по машканте вычисляется по двум факторам — размер первого взноса и удельный вес ежемесячного платежа от дохода. Чем выше у вас первая цифра и ниже вторая, тем более выгодную сделочную позицию вы будете иметь при торге с сотрудником банка.
Как выгодно брать машканту
Математика ипотечного кредита непроста для людей, имеющих проблемы с финансовой грамотностью. Его структура имеет много вводных и переменных, а сотрудник банка заинтересован закрыть с вами сделку по максимальной цене. Поэтому лучше подготовиться и по возможности детально изучить вопрос, также полезно иметь друзей и знакомых — работников банковской системы. Иногда полезно привлечь ипотечного консультанта — профессионала с рекомендациями. Его услуги обойдутся в приличную сумму, но многократно окупятся, когда изрядно усилят вашу сделочную позицию в банке и в итоге сильно снизят итоговые выплаты по ипотеке.